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天量政策性住房突然入市,这几个中心城市房产彻底凉了?

作者:米宅

天量政策性住房突然入市,这几个中心城市房产会不会彻底凉了?


天量政策性住房突然入市,这几个中心城市房产会不会彻底凉了?



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昨天,一则很不引人瞩目的消息,极可能深刻改变这六个城市的房地产格局。


天量政策性住房突然入市,这几个中心城市房产会不会彻底凉了?



9日,中国建设银行与广州、杭州等6个城市市政府共同签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》,将为这些城市提供政策性贷款不少于1900亿元。


1900亿,的确不少,然而这还不是重点。


重点是,在这六个城市,利用这批贷款,合计筹集约80万套(间)政策性租赁住房,解决上百万名新市民的安居问题。


80万套,这才是重点。


2


这几年,政策性租赁住房的新闻不断。


从全国到地方的人大会议,每年的政府工作报告多少都会提提政策性租赁住房,另外加上时不时提出的“租售同权”等指导政策,政策性租赁住房已经成为了国家房地产调控不可或缺的一部分。


然而,不可或缺归不可或缺,政策性租赁住房,总给人一种打酱油的感觉。


客户不重视,因为它无法买卖,就谈不上升值。


开发商不重视,因为自己只是承建,无法分配或销售。


政府虽然很重视,每年都会将这个事情,列入地方人大的汇报范围,然而单单依靠财政投入,总让这种房子建设很难完成计划。


就是因为这几个原因,政策性租赁住房始终在整个城市建设中处于一个鸡肋地位——食之无味,弃之可惜。


3


为什么,在这样一个时间段,政策性住房突然又受到了重视?


这个原因,很简单——大投资拉动大基建,大基建保障大民生和就业。


在今年疫情影响下,中国2020年第一季度的经济增长,出现了负数。在这种情况下,一切拉动经济的手段,尤其是基础设施的投资必须立刻上马。


而新建政策性租赁住房,既可以体现就业拉动,又可以保障民生,所以马上必须上马。


这一点,不难理解。


不过,需要仔细琢磨的是,为什么国家会选择这六个城市。


这六个城市分别是——广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州,算是国家政策性租赁住房重点支持的城市。


这些城市,在政治地位方面,除了苏州,都是属于省会城市。


苏州虽然不是省会,但是在江苏省的影响并不比省会南京差,被称为江苏的经济省会或者影子省会。


在房地产地位方面,除了广州属于一线,基本上都算是中国的二线城市。


然而,这依旧不能解释,为什么这些城市会被选中成为租赁住房重点支持城市。


4


根据2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》。


城区常住人口1000万以上的城市为超大城市;

城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市;

城区常住人口 100万以上500万以下的城市为大城市;

其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市;

100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市。


必须指出的是,直管县和市辖区内的农村人口,并不计入城区范畴。


下图,就是国家根据这个分类对于国家一二线城市的分类。


天量政策性住房突然入市,这几个中心城市房产会不会彻底凉了?


——资料为2019年版,最新略有改变,整体排序影响不大


如果,你仔细研究就会发现,对于中国城镇化,实际上已经跨过了第一阶段——农民进城镇。


而进入了中国城镇化的第二阶段——鼓励中小城市居民进入大型城市。


但是,一个很现实的问题就是中小城市居民落户进入这些大城市,就必须有收入,有收入就必须有就业。


要提供大量的就业岗位,这个城市必须就是制造业为主的城市,而不能像上海,北京统统金融化,因为这样无法容纳更多的年轻人口。


可以看出来,广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州,都是属于制造业较强,人口吸附能力较强的中心城市。


最典型的就是广州,杭州,产业能力强,产业吸引大量人口,国家当然会拿出真金白银支持它。


即使是苏州,不属于典型政治中心城市,但是制造业超强,也可以吸引大量的中小城市人口,国家也会有一定的支持力度。


总之,这六个城市或者已经属于“产业+人口”的双强城市(广州、杭州、苏州),或者国家希望它成为“产业+人口”的双强城市(郑州、福州、济南)。


因为,这有在这种双强城市中,人口才能聚的来,留的住。


5


所以,这六个城市应该是国家最最最支持的产业集中+人口集中的城市。


然而,对于每一个进入这些城市的人口,除了就业,还都要面临一个问题——如何落脚,如何安居。


2017年之前,这个问题一般是由个人解决的,也就是通过商品住房的方式解决。


然而,如果由于产业的集中,造成人口的集中,人口的集中造成住房的紧张,往往会造成整个城市房价的快速上涨。


深圳这十年房价的变化,就是活生生的例子,富士康大部出走郑州,华为出走东莞,虽然不能全怨房价,但是房价也是一个重要原因。


所以,制造业发展,人口集中,房价较低,已经成为一个不可能三角形,选择其中两项,往往就不可能再兼顾其中第三项。


我想,国家这回对于政策性租房的猛然提速,实际上就是想打开这个死结。


让城市加大力度发展制造业,通过制造业聚集大量年轻人口,通过国家支持下的政策性租房解决年轻人口在城市第一落脚点的问题。


从而,让新进的年轻人在大城市,有钱赚,能住下,呆的住,这既是一个人才善政,又是一个产业善政。


6


抛开产业因素,最后我们来谈谈,国家这80万套租赁住房,将对这六个城市的楼市产生怎样的影响?


首先,我们来看一下,80万套政策性租赁住房,意味着什么。


以郑州为例, 2019年商品住宅供应1137万㎡,成交1000万㎡。


以100平一套计算,大约成交在10-12万套上下。


如果,政策性租赁住房80万套,三年分给郑州12万套,平均一年要供应4万套。


如果这样计算的情况下,大约有小一半的客户需求会被政策性租赁住房吃掉,所以从2020之后,郑州楼市会慢慢发生改变。


这种改变一个月,两个月不明显,甚至一年、两年也都不明显。


但是,一旦政策完全落地,一定会慢慢的改变人的心理和习惯。


道理很简单,因为很大一部分新郑州人、新杭州人、新苏州人会选择政策性租赁住房。


因为,租金便宜。

因为,租期稳定。

因为,程序简单。


所以,刚需性产品,销售会变得很难。


所以,租赁型项目,销售会变得很难。


毕竟,“前浪”走过的城市化之路,“后浪”绝不会简单的重复。

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