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北京的学区房,很抗跌,但买它不赚钱

作者:楼市微观察

这些天,北京的学区房引起了极大关注,直到目前,热度依然在保持。西城区的多校划片政策,在网上的讨论整体经历了两个过程,一开始是普遍看空,但随着时间的推移,情绪逐渐稳定,学区房,好像依旧“很香”。

这个五一,北京西城学区房成交新闻的确屡上头条,德胜片区,金融街片区,单价十几万,那些买房的家长们都被7月31日这个时间点给吓到了。

套均750万,平均成交单价超12万,成交量环比暴涨1倍多,五一期间,北京西城学区房直接拉动了整个二手房市场成交价格和成交量上扬。

北京的家长们的确是最能付出的,无论是为孩子,还是为资产配置,这都还算是不错的选择。

为孩子,毕竟在这之前,就可以避开多校划片,能直接上心目中的名校,比如买丰汇园就能上宏庙。

为资产配置,如果说学区房最大的优势,那*不是领涨,而是抗跌。过去三年北京楼市基本上处于不断下跌的过程,2016年以前买房的人,感受应该是最为明显。

非学校,郊区房跌得最多。而名校傍身的市中心小区,跌得很少,有的还有小幅上涨。这些天跑盘也遇到形形色色的人,有个老大爷就是这样,郊区和城里都有房,郊区的房子这几年累计跌去了近100万(市场挂牌价波动和实际交易过程中的砍价),但城里的某学区房老破小还涨了几十万。

能买这里房子的家长们,大部分名下都不止两套房。

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那么问题来了,7月31日之后,学区房的抗跌性真的不行了?

从市场的角度来说,如果要真正消灭学区房的高价,只能是供应更多无差别的教育资源。比如在海淀,在丰台,在昌平等等任何地方。

显然这一条并没有出现。

现在多校划片改变的是什么?改变的是有限教育资源的分配规则。

但请记住一点,只要资源是有限的,它的价值就不会跌。

虽然多校划片降低了学区房直升某名校的机会,名义上的房价有可能下跌,但是,稀缺的教育资源,你要想争夺它,未来要付出的代价是=学区房价格+隐形成本。什么是“隐形成本”,大概就是划片之前那些形形色色的见不得台面的择校成本。

因为买学区房不保险了,大家又得回到过去的路数,简单粗暴一点,就是买了房还要拼关系或者拼爹。

现在回头想想,是不是学区房直升貌似还公平那么一点点,毕竟是透明的,买得起房就上,少了很多你看不到的东西。

北京的学区房,很抗跌,但买它不赚钱


所以,抛开学区房价格不谈,家长们要让孩子上名校,现在要操心得更多了,不仅仅是房子那么简单。

那么就房子本身而言,实际上价格也是很难出现明显的波动,什么凉凉,都是扯淡罢了。如果说能够真正对抗周期的房子,那么学区房可能就是那个唯一。

坐拥全中国最优质的教育资源,西城学区房本质上都是最优质和次优质的区别罢了。其流动性非常好,挂牌到成交周期很短,你要想买就不能犹豫,中介的灵魂拷问,有时候真就是那么回事。

多校划片,抽象一点,以前是1000个家庭抢某100套房,以后是10000个家庭抢某1000套房子。

供需比没有任何变化,你告诉我学区房会凉凉?

唯一的可能是价格极高的房子和价格极低的房子,差距会拉近一点点,互相调和一下。

以上还是理想状态,在实际接触过程中,我们发现,那些高价学区房价格很难跌,因为本身上明显的概率还是最大,这个概率也是很稀缺,他们觉得值这个价。

而稍微次一点的学区房房东们则很兴奋,因为新方案给了他们房子戴上了新光环——“有机会上*名校”。

以上,是学区房价格坚挺的根本原因。

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学区房价格贵,大部分人可能都要8成首付,义无反顾的投入,是因为学位,跟房子其实没太大关系。

不过,但从*的角度来说,学区房除了学位,其他基本上都是缺点,所以缺乏足够的增值想象空间。抗跌可以,但增值有点难。而且考虑到巨额的资金投入,机会成本也不低,里外里算一下,的确不赚。

正如中介说的那样,买学区房除了让孩子入学之外,很难赚到钱。所以,在学区房这个细分领域中,买房的都是真实需求,而非炒房客。

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