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央行首提加杠杆,很多人开始焦虑了

作者:米宅

最近央行有两个表述变化:


一是央行发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》,删掉了“不搞大水漫灌”的表述。


二是继去年将“去杠杆”改为“稳杠杆”的导向后,刚刚变成了“允许加杠杆”。不过央行的表述比较文雅——应当允许宏观杠杆率有阶段性的上升。


要知道,这是在4月M2达到11.2%,再创三年新高之后的表述变化。


货币宽松的意图已十分明显。


2015-2017年这波暴涨,比2012-2013年那一波持续的时间长,而且力度大。上一波涨了60-70%,这波翻倍,甚至还多,显著特点就是信贷宽松,大家愿意使用更大杠杆。


买房人又开始焦虑了。

央行首提加杠杆,很多人开始焦虑了


1


如果持续放水,放大水,要不要买套房子避通胀?


要,


中介说。


他还说,通胀是另一种形式的抢劫。放水抢劫所有人,每个人不能自保,只能被迫加入其中。先避险的人在抢劫后避险的人,最后被抢劫得一无所有的,正是那些后知后觉或者付不起抢劫车票的人。


比如,上一轮行情,大涨之前买房的人,抢劫了大涨之后买房的人。


财富实现了新一轮的分配。


这个中介,干中介亏了。


2


只是,当前房住不炒。

只是,上一轮房价上涨,掏光了6个钱包。

只是,经济环境变了,需要新的买房逻辑。


从市场来看,自从三月份下半月集中复工以来,新房、二手房交易量的确在快速复苏。数据显示,新房交易量恢复在80%以上,二手房交易量恢复60%左右。


比如,杭州湾因为购房需求更多来自于宁波、杭州、上海,就业岗位市场需求多,恢复较快。昆山、太仓受落户政策调整,交易量短期冲高。北京市场300万~400万总价区间成交在逐步上量。天津市场在特惠房、落户政策调整的带动下,200万总价以下房源成交量也在恢复。


但进入五月份之后,成交量又出现了下滑迹象,有的楼盘首开销售不旺,开盘即顺销;有的楼盘蓄客不旺,一直未确定开盘时间;有的楼盘在五一特惠降价之后,又有特惠……


长期被抑制的需求快速释放后,新增客户并没有强势补上。


所以真实市场情况没那么乐观。


一位朋友跟我说,他在3月份买了天津北辰一套降价房。现在有些后悔了。因为虽说当时买房时有特价优惠,不过1.5万的价格,但是新一期开盘实际也在1.6万出头的价格,然后再看不到上涨迹象。有点后悔当时的冲动。如果当时不买,现在降价盘这么多,还能拿着钱再选选。


总结下,三四月份部分城市行情,来源于开发商以价换量和地方政策放松推动。购房需求主要以刚需、学区(另一种类型的刚需)为主。改善型客户还在观望,或者因为现有房子卖不出去拿不到钱,被迫观望。


前两个月是虚假短暂繁荣,还是热度会持续、传导,还要看五六月份市场。笔者偏向于前者。


3


金融放松,肯定会有资金流入楼市,

国家心知肚明。


地方财政迫切需要卖地收入,

中央也心知肚明。


2019年,虽然楼市趋于冷静,但土地出让金却创下新高,总金额高达6.8万亿元,同比2018年增幅14.3%。原因很明了,看图——


2010-2019年地方政府土地财政依赖度。

央行首提加杠杆,很多人开始焦虑了



2016-2018年不同地区城市“土地财政”依赖度。

央行首提加杠杆,很多人开始焦虑了


▲ 图片来源:赛迪。

地方政府土地财政模式没有本质改变。


地方政府放松调控的悸动不会停止。


未来还会有越来越多的城市放松调控,再加上“大洪水”预期,房价正在逐渐筑底。


但在房住不炒的大环境下,再加上央行重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,实质性的限购限贷放松可以期望,但不能奢望。


只要把洪水进入房地产的水龙头拧好,即便货币洪水再大,也撑不起房价普涨。


房价也的确不能再来一轮暴涨。


老百姓的钱包,经不起,

餐饮、娱乐、培训等服务业也经不起,

制造业还需要钱熬下去。


接下来的可能是:


分化。


城市与城市间分化,

城市不同板块间分化。


优质资产越来越保值,

而劣质资产因为无人问津,会拖垮一批房企。

老百姓买房更要用心筛选了。

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